Bài báo cáo Bất động sản

TRẢ LỜI CÂU HỎI Câu 2: Hãy phân tích câu nói: “ Vị trí có tầm quan trọng đặc biệt đối với đầu tư bất động sản Các nhà đầu tư bất động sản cần biết rằng, giá nhà đất ở những điểm nóng nhất có thể tăng đến 15%/năm (lưu ý thêm là ở Việt Nam, mức tăng có thể cao hơn rất nhiều) nhưng đó chỉ là con số trung bình. Sẽ có sự khác biệt về giá rất lớn tại nhiều khu vực và tuyến đường. Bất động sản có vị trí cố định về vị trí địa lý, về địa điểm và không có khả năng di dời được. Đặc điểm này là do bất động sản luôn gắn liền với đất đai, mà đất đai có đặc điểm là có vị trí cố định và có giới hạn về diện tích và không gian. Chính vì vậy giá trị và lợi ích của bất động sản gắn liền với từng vị trí cụ thể: yếu tố vị trí không phải chỉ xác định bằng các tiêu thức đo lường địa lý thông thường mà nó được đánh giá chủ yếu bởi khoảng cách đến các trung tâm, các điểm dịch vụ công cộng, các công trình công cộng như thương mại, văn hóa, y tế, giáo dục và phụ thuộc vào khả năng tiếp cận. Khi những yếu tố này thay đổi thì tính vị trí của bất động sản sẽ thay đổi. Do vậy một mặt, khi đầu tư kinh doanh phát triển hoặc định giá bất động sản phải dự tính trước các thay đổi này. Đồng thời, đầu tư các công trình bất động sản phải đi đôi với việc phát triển các yếu tố tiếp cận và giảm khoảng cách đến cách trung tâm bằng việc phát triển hệ thống cơ sở hạ tầng giao thông điện nước, điện thoại, y tế, giáo dục. Cũng do bất động sản có tính chất cố định về vị trí và gắn liền với vị trí nhất định nên giá trị và lợi ích mang lại của bất động sản chịu tác động của yếu tố vùng và khu vực rất rõ rệt. Những yếu tố đó là: những yếu tố tự nhiên; điều kiện kinh tế; tính chất xã hội; điều kiện môi trường. Trong những yếu tố trên, có những yếu tố vùng mang tính cố định song cũng có những yếu tố vùng thay đổi làm cho sự tác động của chúng đến bất động sản thay đổ Vì vậy, vị trí có tầm quan trọng đặc biệt đối với đầu tư bất động sản. Câu 4: Mối quan hệ giữa thị trường bất động sản và thị trường chứng khoán. Bất Động Sản luôn là tài sản có giá trị lớn và mang tầm quan trọng trong các tài sản của mỗi quốc gia. Tỷ trọng Bất Động Sản trong tổng số của cải luôn chiếm trên 40% lượng của cải vật chất của mỗi nước. Một cách tương tự như vậy, thị trường Bất Động Sản cũng là một thị trường quan trọng của nền kinh tế vì nó liên quan trực tiếp tới một lượng tài sản cực lớn về quy mô, tính chất cũng như giá trị về các mặt trong nền kinh tế quốc dân. Bên cạnh đó, nếu nhìn nền kinh tế theo một hướng khác, thì một thị trường mang tầm quan trọng không kém là thị trường Chứng Khoán. Hai thị trường này ở đó, một nắm giữ những khối tài sản quan trọng của quốc gia, một chỉ rõ những chỉ số tài chính đo lường sức khỏe nền kinh tế, liệu có quan hệ với nhau? Trước hết, chúng ta cần khẳng định rằng, sự liên hệ này là tồn tại, bởi lẽ Bất Động Sản là tài sản có giá trị lớn, nên mọi giao dịch đầu tư kinh doanh Bất Động Sản đòi hỏi một lượng vốn lớn và lượng vốn đó sẽ huy động từ thị trường vốn, một trong số đó là thị trường Chứng Khoán. Trong giai đoạn những năm 2006­đầu năm 2007, trong khi thị trường Bất Động Sản đang ở trong tăm tối của thời kì đóng băng lần thứ 2 thì thị trường Chứng Khoán “như phát điên” với sự chạm ngưỡng 300 điểm đầu năm 2006, và luôn giữ mức 1000 điểm đầu năm 2007. “Cơn sốt chứng khoán” ấy, một cách âm ỷ, đã tỏa hơi nóng làm tan băng thị trường Bất Động Sản. Sau cơn sốt chứng khoán đó, số tiền kiếm được của các doanh nghiệp là không nhỏ, bỗng các doanh nghiệp trở nên “hưng phấn”, nhu cầu về văn phòng, về chỗ làm việc khang trang để “trưng” thương hiệu của mình tăng lên. Từ đó phân khúc văn phòng cho thuê cũng ấm lên. Chưa dừng lại ở đó, các cán bộ công nhân viên, những người làm công ăn lương, với việc sở hữu vài tỷ tiền mặt từ cổ phiếu chỉ qua một động tác đặt lệnh, cũng sẵn sàng bỏ tiền vào thị trường Bất Động Sản để mua cho mình căn nhà mà với mức thu nhập cũ thì họ phải cần…hơn 100 năm mới mua được. Kết quả là trong gian đoạn 2006­2007, thị trường Chứng Khoán và thị trường Bất Động Sản sôi động, tấp nập chưa từng thấy trong lịch sử. Cổ phiếu tăng đều, liên tục trong hơn một năm (2007) khiến ai tham gia cũng “phải” thắng. Thử hình dung, cứ nhắm mắt mua đều, mỗi thứ một chút, thì từ năm ngoái đến năm nay, một ăn ba là điều chắc chắn. Có tiền lãi, bạn lại đổ vào mua nhà, vừa cất giữ giá trị, vừa mang lại lợi nhuận khi thị trường Bất Động Sản cũng nóng không kém. Có lẽ trong lịch sử kinh doanh từ xưa đến nay, khó có con đường nào sinh lợi nhanh như thế. Như vậy có thể kết luận, trong thời kì 2006­2007, 2 thị trường cũng tăng trưởng, và trên một khía cạnh nào đó, “cơn sốt Chứng Khoán” chính là tác nhân dẫn đến “cơn sốt Bất Động Sản”. Sự việc thay đổi vào nửa cuối năm 2007, khi chỉ thị 03 của NHNN tung ra, quy định hạn chế cho vay chứng khoán, nhằm kìm lại sự tăng trưởng quá nóng của Chứng Khoán. Quy luật tăng trưởng các thị trường Việt Nam đã từng chỉ ra rằng tăng trưởng thì luôn đi kèm bong bóng, đòn bẩy tài chính luôn bị tỷ lệ lớn, và khi “bong bóng nổ”, ắt là có “biến”. Thị trường chứng khoán lúc này trở nên xuống dốc thảm hại. Các nhà đầu tư Chứng Khoán phải bán tống bán tháo chứng khoán, và họ cần tìm một nơi đủ an toàn, để chọn mặt gửi đồng vốn của mình. Và với đà đi lên của Bất Động Sản từ những năm trước, đây sẽ là cái tên chắc chắn được lựa chọn. Lúc này, xã hội chứng kiến cảnh người người nhà nhà đổ xô đi mua nhà, mà đặc biệt là các căn hộ cao cấp. Gần như ngay lập tức, thị trường Bất Động sản tiến một bước dài trong quá trình tăng trưởng nóng của mình, vốn đã có đà từ năm 2006. Dòng vốn được tập trung hoàn toàn vào Bất Động Sản vì gần như đây là kênh đầu tư có khả năng sinh lợi lớn nhất và duy nhất lúc này. Như vậy trong gian đoạn này, thị trường Bất Động Sản tăng trưởng mạnh trong khi thị trường Chứng Khoán bắt đầu lao dốc. Năm 2008 được đánh giá là một năm bất thường của thị trường Chứng Khoán và thị trường Bất Động Sản khi các nhà đầu tư ở 2 thị trường đã trải qua quá nhiều cung bậc cảm xúc khác nhau. Với thị trường Bất Động Sản, sự tăng trưởng nóng, theo phong trào, vẫn tiếp diễn, nhưng nó đã đi tới thời điểm đỉnh cao. Bong bóng bắt đầu vỡ khi chính sách thắt chặt tiền tệ được áp dụng tháng 4/2008, các ngân hàng bị cắt nguồn cung, làn sóng tháo chạy bắt đầu, giá tụt dốc không phanh, thị trường Bất Động sản rơi vào cảnh lao đao, có lẽ còn bi đát hơn cả Chứng Khoán cuối năm 2007. Còn với thị trường Chứng Khoán, sau quá trình giảm điểm cuối năm trước, với mức điều chỉnh thuộc loại mạnh nhất trên thị trường toàn cầu nửa đầu năm 2008, thị trường Chứng Khoán Việt Nam đã tìm lại được sự cân bằng vào tháng 7 và tháng 8 năm 2008. Thế nhưng lại có câu “niềm vui ngắn chẳng tày gang”. Ngày 15/9/2008 sẽ luôn được nhớ tới như là một ngày “kinh hoàng” của nền kinh tế Việt Nam khi bước ngoặt Lehman Brothers ở Mỹ xảy ra, khi cuộc khủng hoảng tài chính Mỹ và toàn cầu bắt đầu, giống như một cú knock­out cuối cùng, đành vào cả niềm hy vọng của Chứng Khoán cũng như giáng thêm đòn đau vào sự sụt giảm của Bất Động Sản. Cả 2 thị trường đều lâm vào suy thoái nặng nề. Ấy thế mà những đòn đau vẫn chưa kết thúc. Khi nền kinh tế thế giới đang được dự đoán là hồi phục thì cuộc khủng hoảng nợ công châu Âu xảy ra năm 2009, một lần nữa gây ảnh hưởng tích cực đến kinh tế Việt Nam. Hết cú đánh này đến cú đánh khác, nền kinh tế Việt Nam trở nên suy giảm trầm trọng, và 2 thị trường Bất Động Sản và Chứng Khoán cũng không nằm ngoài vòng quay đó. Những ngày tháng đó, tồn kho, nợ xấu Bất Động Sản lớn chưa từng có trong khi Chứng Khoán liên tục chứng kiến những lần chạm đáy mới. Thị trường Bất Động Sản và thị trường Chứng Khoán trải qua những tác động tiêu cực như vậy đã trở nên trì trệ và trở nên kém hấp dẫn trong mắt các nhà đầu tư trong một thời gian dài (đến thời điểm 2011­2012). Đã có những lần có những cơn sốt nhẹ xảy ra, tạo kì vọng cho sự hồi phục nhưng có lẽ, đó chỉ là những ảo tưởng. Một hiện thực phũ phàng được phơi bày rằng sự suy thoái đã bộc lộ những sự thật về 2 thị trường cũng như hệ thống tài chính và cả nền kinh tế : tăng trưởng bong bóng, đi vay nhiều, đòn bẩy dài, đầu tư theo hiệu ứng bầy đàn, các ngân hàng hám lợi, quản lý của Nhà Nước yếu kém… Đó mới chính là những vấn đề thực sự của các thị trường mà các doanh nghiệp, ngân hàng, Nhà nước, hay chính các chủ đầu tư cần xem lại. Hãy nhớ rằng, một nền kinh tế khỏe mạnh, với những thị trường phát triển ổn định thì bản thân nó sẽ luôn tạo ra được những nội lực đủ lớn để đương đầu với khó khăn mà tác động bên ngoài mang lại. Năm 2013, đã trôi qua và đánh giá một năm chưa thật sự vui nhưng cũng có nhiều điểm tích cực ở cả 2 thị trường Bất Động Sản và Chứng Khoán. Thị trường Chứng Khoán đã có những dấu hiệu phục hồi, tuy chưa có những bước tiến như năm 2006, nhưng cũng rất đáng để chúng ta kỳ vọng. Trong khi đó, thị trường Bất Động Sản cũng đã được nhận định là chạm đáy, sắp có cơ hội hồi phục ở các năm tới, các chủ thể trên thị trường đã chịu cùng ngồi lại với nhau để giải quyết vấn đề. Thành viên của nhóm: 1. Lê Trường An 2. Võ Thị Hạnh 3. Lê Thị Kim Hạnh 4. Bùi Thị Kim Ngân 5. Tần Thị Cẩm Hướng 6. Huỳnh Thị Tuyết Nhung B1309358 B1309375 B1309454 B1309472 B1309459 B1309481 ... - tailieumienphi.vn